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商铺投资的利益与风险

发布日期:2021-08-03 11:27:43   浏览量 :270
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俗话说“一铺养三代”,可见投资商铺的回报是什么可观的。与住宅投资相比,商铺投资回报率高,稳定性强,升值潜力大,另外,商铺受国家政策影响比较小,因此越来越多的投资者把目光放到了商铺投资上,但是同时商铺投资涉及到的资金规模较大,也另一些朋友对投资商铺犹豫不决。关于如何投资商铺,投资商铺有什么好处呢?


一:土地性质

目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的,这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。“住宅”是专供居住的房屋,“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途,即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看,其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能。

二:规划

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。

三:相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。

四:面积大小

商铺根据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比。商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。

五:用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,商铺内在结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。 要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理,商铺价值也就相应提高了。

为什么投资商铺?

一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款,用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。

另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题,银行储蓄收益少;而股票、债券、期货市场摇摆不定;纯住宅投资回报低,而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外,有相当一部分自营性质的经营商,为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐,比如设立形象店、旗舰店,展示企业实力、提升企业形象,从而进行品牌传播。

租用还是买产权?

产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押;而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多,尤其是发展前景好的商铺,租金自然水涨船高,经营者额外负担加重,投资收益却日渐减少。




商铺类别

根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为:纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。

       

办公楼底商

是作为配套使用的,总面积少,价格比较低廉,经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主,业态无法覆盖,人气不是很旺,所以转手或转租的前景相对暗淡。



住宅楼底商

一般是为居民区服务,前提是必须有足够的消费人群。从目前上海的情况看,几乎每个小区都有底商,规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱,价格比住宅单价还高,但是收益回报率不明显、风险相对更高。






纯商业区

内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高,负担重,使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺,一手店铺非常稀缺,所以一手店铺仍具备足够的升值空间。


投资商铺几时购买最划算?

一般来讲,开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房,此时的价格是相对实惠的,这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期,因为签署合同后,购买者就要开始还款,而此时尚无法经营或出租,有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快,开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺,因为正式营业后前景广阔,开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”,到这个时候再购买,付出的就更多






商铺的好处

一:不折旧

就住宅而言,使用年限为70年,在物业中是最长的,但住宅毕竟是家在其中,无论何时出售都会有折旧的“待遇”。而商业地产却不折旧,往往是越旧越值钱,商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现,所以旧不是问题,“旺就行”。

二:不装修

在非商业物业投资中有一件让投资者头疼的事情就是装修,就住宅而言,一般来说出租时间在3-5年就得装修翻新一次,以至让物业快租或租上好价。而商业地产就免了这样的烦恼,一般都是租户来装修。

三:不优租

一般来说住宅都要到经纪公司放盘,而且空置的时间较长,相对损失显大。商铺就不同,还未到期就可以提前在中介登记,看铺又不影响到租户,非常轻松方便。


四:投资回报率高

商铺很多的回报率都达到了8%,而住宅一般在3%以下;商铺出租一般签约在3~5年,每年都会有递增,住宅就不一定,第二年比第一年低都有可能,不稳定。而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或转让费。再者商铺要脱手相对比较容易,因为有很多好处,自然需求也比较大。




商铺的主要风险有哪些


一:开发商的信用和管理风险

经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺,有“商”才有“铺”,一个无商家经营的铺位,其价值为零。人们投资商铺,一定要选择信誉良好,且具有统一、强大的经营管理能力的开发商,要多了解开发商的信誉,了解其过去开发项目的业绩和管理能力。

二:商铺招商定位模糊和过度炒作的风险

商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解,准确判断市场和商铺未来的价值性,避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。


三:商铺的硬件及交通条件带来的风险

人们要考虑到商铺的设计和能源状况等,包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导,还有水、 电、煤、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大。


四:商圈不佳与消费资源不足造成的风险

投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。


五:投资者自营“养铺”风险

投资商铺,选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。投资者可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。

六:商铺投资者转租的风险


投资者要主要考察转租对象的信誉和实力,尽量找一些有品牌实力的商户签约长期租约。套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。

七:产权商铺是资金资金成本的风险

资金成本风险是投资产权商铺最容易被忽视的。人们不仅要看到商铺价值提升是一个动态的过程,而且还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺起到的作用。

八:政策和政府规划风险

投资者尽可能通过各种渠道了解相关政策和规划,防患于未然。


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